克而瑞27城首席分析师预判市场
北京王秀玲
楼市现状：
5月，北京商品住宅成交同环比明显增加，供应环比略增，同比下滑近七成，新房供求矛盾显著，二手房成交创新高。新开盘5个项目，去化程度较差，通用?博园去化率最高仅30%。政策上在原有政策下将首套房贷款利率在央行基准利率基础上上浮10%，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款等。土地市场无经营性用地成交，新增供应8幅经营性用地，位于朝阳区、大兴区、丰台区、顺义区、房山区，包括纯住宅用地1幅，住宅部分均设置了商品住宅销售价格上限。环京地区市场持观望态度，回暖迹象不明显。
上海李振宇
楼市现状：
5月，上海商品住宅预售证审批速度放缓，全市整体供应出现回落，供应量仅28万方，环比上月的高峰期降幅达74%，新开盘量缩减至10盘，多为外郊环刚需低价项目，新盘入市速度间歇性放缓。成交量方面上月网签滞后的备案数据呈现进本月，环比小幅上涨。受中高端项目拉动，全市均价出现明显上扬。土地市场累计成交4宗地，2宗商办地，1宗经营性宅地，1宗租赁用地；在市区土地稀缺、经营性宅地供应萎缩的行情下房企拿地趋于谨慎。
广州梁永光
楼市现状：
5月，商品住宅供应重回百万平方米之上，如期迎来推货小高潮，成交也刷新了年内新高。新开盘/加推共24个，比上月减少4个，整体开盘去化率为73%,环比提高15.44个百分点，多数楼盘去化理想。除了开发商保持平价出货的积极态度之外，广州局部区域如增城区的备案价有所放开，购房者首付门槛有所降低，也成为刺激楼市成交转旺的一大因素。土地市场供应15宗经营性用地，创今年新高，主要分布在外围区域，成交仅2宗商办用地，且为底价定向成交。二手房成交环比上涨4.4%，周度成交量维持在2000套左右。
后市预判：
供应：预计6月新货入市的速度会放缓。
成交：预计6月成交有望延续5月的回暖节奏。
房价：季末冲刺为了快速回笼资金，部分楼盘的折扣优惠将对一次性付款以及高首付的买家倾斜。
深圳陈洪海
楼市现状：
5月，深圳市场商品住宅市场量升价跌。供应同环比齐升，成交环比涨幅超30%，同比去年下降5%，成交均价54764元/㎡，环比微跌0.89%，去化周期拉长至22个月。开盘共计7个项目，主要以普通住宅为主，整体去化率超60%，客户多以自住为主。土地市场5月无成交，二手房市场成交回暖。
后市预判：
供应：预计6月加推量仍会增加。
成交：预计6月成交将成为上半年最高月。
房价：预计6月房价变动幅度不大，房企为冲刺上半年任务，价格上会有所让利。
热点区域/板块：热点板块是龙城、龙岗、坪山、香蜜湖、布吉、西乡、坂田、沙井、民治。
天津张福娜
楼市现状：
5月，天津商品住宅市场供需两旺，“河海英才“落户政策一天申请落户人数达30万，刺激房地产市场，但主要集中在落户周。29个项目新开盘入市，主要分布在环城四区、远郊，项目间去化呈现两极分化。土地市场预计6月将会集中加推。
沈阳洪晶
楼市现状：
5月沈阳商品住宅新增供应同环比上涨，成交同环比下滑，消化周期拉长0.5个月，供不应求有所缓解，整体市场仍持续高热表现。进入开盘加推活跃期，本月共开盘加推项目35个，均为新品加推，新品价格仍处于持涨状态。土地市场5月成交仅3宗，主要是政府供地速度放缓，导致成交量降低，但房企拿地的欲望仍然较高。政策方面调控对目前市场影响力较低。
后市预判：
供应：整体市场供应仍将持续放量。
成交：受年中冲量影响，至6月底前成交量将不断攀升，7月将呈现回落。
房价：整体房价仍处于稳涨状态，但不排除各别项目因冲量影响采用以价换量的手法，导致整体市场备案价格呈现波动状态。
热点区域/板块：城市西南、南部仍将处于沈阳楼市热点区域。预计下半年，在市场价格上涨挤压下，价格洼地的沈北区域，因轨道交通可达性而将不断受益。
长春史嵩龄
楼市现状：
5月长春市场供应量继续增加持续高位运行，成交量价齐升。共5个项目新开盘入市，项目间去化表现分化，高新慧园项目高达98%，凯旋公馆项目仅28%。土地市场本月经营性土地供应4幅，其中商住用地2幅，分别位于高新北区、宽城区。成交面积48.9万㎡，其中2幅都为商住用地，受政府供应土地影响，地价波动较大，商服楼面地价环比下降达82.62%，政策上5.2号正式实施限售政策。
后市预判：
供应：6月份市场加推大幅度增加，预计加推共计27个，加推节奏相比去年同期增加量较大。
成交：6月市场成交热度继续增加，成交面积环比会有大幅度上升。
房价：预计保持稳中有升的局面。
热点区域/板块：本月的热点区域以南关区、宽城区、高新北区和净月区为主，随着一级市场的发展，开发商未来的重点将会逐渐转移到绕城高速外的城区，长春新区和莲花山区域为主要区域。
济南唐堂
楼市现状：
5月，济南商品住宅供应成交环比增加，特别是成交同比大涨91%，市场逐渐开始平稳回升。开盘加推15次，去化程度一般，平均去化率仅63%，受限价影响市场价格相对偏低，置业者的购房意愿逐渐释放出来，客户购买热情较高，推动大量客户到访。本月土地市场新增土地供应24宗，其中历城区13宗、历下区9宗、天桥区1宗、长清区1宗；成交仅1宗且以底价成交。二手房市场价格平稳略升，历下区挂牌均价依旧最高，长清区挂牌均价突破万元，R1线的全线贯通对房价的提升效应有所显现。
后市预判：
供应：预计6月供应放量。
成交：预计成交量有所上涨。
房价：计未来将会有进一步推高价格的可能。
热点区域/板块：济南刚需客户外溢，齐河、济阳等卫星城市热度提升。
青岛毕怡
楼市现状：
5月商品住宅供应量基本维持稳定，但受调控政策影响，部分开发商放缓开盘计划，拿预售不积极，所以供应量还处在低位。因5月份签约回归低位，成交量总体低于3、4月。5个项目新开盘，在上合峰会影响下市场的热度没有减弱，重点项目的开盘去化率多在90%以上。政策上加快培育和发展住房租赁市场，多渠道增加租赁住房，推出相关的税收政策优惠等。5月土地市场成交量继续维持在200万方以上的高位，但供应量有所回落。目前市场观望氛围较重，预计峰会结束之后会有一波新的调整。
后市预判：
供应：适逢上合峰会，上旬会是供应低潮，供应的高峰会出现在下半月。
成交：网签量维持稳定，短期内随着开盘数量的增多，预计成交量有所上涨。
房价：由于一二手房价格倒挂，一手房仍有上涨压力。
热点区域/板块：即墨区、胶州市。
南京赵静波
楼市现状：
5月，南京商品住宅供应放量，成交小幅回落，供不应求格局未改，消化周期为4.8个月，持续低位运行。共18个项目开盘，两江及高淳溧水板块为供应主力，推盘量较高，整体去化71%，只有个别项目整体去化量不高；郊区盘凭借价格低优势获得热销，短时间无法实现利好的板块，相应项目去化较低。由于整体供应不足，多数楼盘因无房可卖，案场到访人数较同期下降3-4成，尤其是热点区域或热点楼盘。土地市场主城供应11宗，涉宅用地7宗，商办4宗；成交6幅地块，4幅底价成交，中建首进江宁，整体来看开发商拿地趋于理性。二手房市场成交量增加，成交均价持续高位，随着新房市场冲刺年中集中入市，预计接下来二手房市场热度将下降。
后市预判：
供应：6月南京楼市预计有40余家楼盘推新，其中大部分为住宅房源，包括6家纯新盘将在6月迎来首开。
成交：整体成交量预计应在当期供应量的70-80%以上，河西、江北核心区热门楼盘将基本售罄。
房价：房价上涨压力较大，高价项目入市直接关系到各板块房价格局，若备案成功，将会直接拉高南京房价。
热点区域/板块：河西、江北、江宁。
杭州刘晨光
楼市现状：
因4月推盘项目延迟至5月推盘，导致5月供货量相对处于高位，但成交量同环比双降，受公证摇号影响领证至签约周期拉长导致库存量环比上涨，市场整体供过于求。55个项目推盘，住宅去化明显分化，热点项目逢推必罄，远郊大面积毛坯联排和高总价的高层产品去化一般；公寓在限酒令等刺激下，量价齐升高。房企新开工意愿分化，部分房企因协调备案时间长，存在大量达到领证标准未开盘的项目；部分房企因土地储备不足，开工节奏较慢。土地市场5月挂牌7宗地，成交11宗，其中9宗宅地因公证摇号售价预期调整，仅3宗宅地达到封顶溢价并自持。二手房市场成交依旧维持高位，仍以下沙沿江、翠苑、朝阳等为主。
后市预判：
供应：预计6月在半年度业绩冲刺等目标要求下，供应将继续保持高位。
成交：预计短期内市场热度仍将维持高位，项目分化进一步凸显。
房价：预计将继续保持高位运行，短期内或将受结构影响小幅波动，整体保持稳定。
热点区域/板块：目前主要集中在现有或规划地铁站口，以良渚、南部卧城、新街、义桥等板块为主。
合肥白杨
楼市现状：
5月，合肥楼市新增商品住宅供应量环比略下滑，成交量同环比急速增加，近期新开盘项目数量众多，大多数项目去化程度普遍较好，一二手房价格倒挂，整体看市场较去年表现坚挺。土拍市场供应12宗，成交9宗，市场热度不减。随着6月冲刺年中，新增供应集中入市，预计成交量将进一步增加。
徐州季友国
楼市现状：
5月，徐州楼市供应量基本与上月持平，成交大幅上涨，市场整体向好。新开盘加推项目共计21个，以高层、小高层和洋房别墅为主，整体去化率达97%，其中高层小高层整体去化情况较好，洋房等高售价房源，去化率相对较低。政策上5月31日出台新政，继续调整限售。土拍市场较为火热，共挂牌28宗地块，成功出让10宗，其中红星美凯龙以274070万元成功摘得黄山村及周边地块，刷新徐州单宗地块成交总价新记录。
后市预判：
供应：6月徐州主城区预计有16个项目有推新计划，超过4000套房源将推出。
成交：目前泉山和铜山区的供应项目最多，其次为上月未备案项目会在本月陆续备案，故6月备案热点区域依旧为上述两个区域。
房价：未来一段时间商品住宅均价在维持平稳状态。
热点区域/板块：铜山南部区域多个纯新盘蓄势待发，而传统热门区域城东板块及新晋潜力区域城西、城南板块都将有新房源将加推。
苏州戈文问
楼市现状：
5月，苏州市场供应锐减，成交环比小幅上行但不及去年同期。新开盘量基本与上月持平，整体成交去化率为71%，上旬未有项目推盘，中旬以高端项目为主，进入到下旬则以刚需项目为主，总体看本月以刚改为主。土拍市场维持稳定，吴江挂牌6宗宅地和1宗商办用地，成交4宗宅地，1宗商办用地。二手房市场成交回暖，约为新房市场的1.5倍。
后市预判：
供应：预计6月供应量为40万方。
成交：预计6月住宅成交量为65万方左右。
房价：预计6月成交均价为20000元/㎡。
热点区域/板块：近期吴中木渎板块、尹山湖板块，吴江城南板块、太湖新城板块，市场热度较高。
常州戈文问
楼市现状：
5月，常州商品住宅市场供求两旺供求，纷纷创今年新高。市区共20个楼盘24次开盘，共推出3250套房源，整体认购率在82%。土地市场本月有7宗地块挂出，其中4宗纯住宅用地，2宗商住用地，1宗商业用地；成交5宗含住宅地块，其中4宗地块成交楼面价超过10000元/㎡，旭辉、德信、中铁建首进常州。二手房市场也热度不减。。
后市预判：
供应：6月商品住宅供应量预计45万㎡左右。
成交：6月商品住宅预计成交50万㎡左右。
房价：商品住宅均价预计在13500元/㎡左右。
热点区域/板块：新龙板块、戚墅堰板块、武进高新区板块。
无锡王新科
楼市现状：
5月无锡供应量激增，成交基本与上月持平，市场供过于求持续，消化周期拉长1个月。目前“限购”“限售”“限贷”“限价”政策并没有放松的痕迹，均价缓慢上涨。因项目集中备案，新开盘入市共19个，其中高端项目去化程度最高，去化率在90%以上，结构上改善型需求依旧为市场主力。土地市场本月无经营性用地成交，累计供应7幅土地，其中5幅商住用地，2幅纯住宅用地。二手房成交环比上涨，从区域来看南长成交量最大，其次为滨湖和惠山。
后市预判：
供应：大部分楼盘已在5月加推入市，预测6月份市场供应量会小幅下跌。
成交：预测成交量环比将会小幅下降。
房价：预测6月房价仍然会平稳上涨。
热点区域/板块：苏南沿江高铁途径区。
厦门林凤
楼市现状：
5月厦门商品住宅供应量环比小幅下滑，成交有所回暖但仍低位运行，消化周期拉长至20个月，市场持续低迷。共有5盘新开，除龙湖景粼原著推别墅产品外，其余4盘均推普通住宅，整体案场到访量虽明显增加，但项目入市整体去化一般；在限价背景下，企业调价难以实现，成交持续平淡，仅部分刚需中小户型产品开工意愿较强。政策上从多渠道增加租赁住房供应，进一步加快住房租赁市场发展，规范住房租赁管理，建立租购并举的住房制度。土地市场本月新增供应2幅商住地，无商住用地成交，从今年2次商住地供应情况来看，均以“岛外优质地块+分类取消限制”探市，预计分类取消限制的手段仍将继续。由于当前大部分购房者仍持观望态度，本月二手房市场成交量现小幅回温，预计后期成交量价还会持续胶着。
后市预判：
供应：预计6月10个项目开盘，新增供应较5月会有所上升。
成交：预计6月成交量将现上升趋势。
房价：预计未来成交均价将主要依靠高低价新房源平衡维稳。
热点区域/板块：近期厦门市场热点转移至同安和翔安。
福州方明
五区
闽侯
楼市现状：
5月，福州五区商品住宅供应回暖，成交受“限签”政策影响再度下滑，创近一年新低；闽侯本月供应量再度上涨，创近一年第二高位，成交量上涨明显，但整体看仍处在低位。共14个项目开盘，多以顺推方式入市销售，公开开盘项目中高首付、捆绑精装或车位的去化表现较差。政策上对高首付、捆绑精装和车位、价外加价的的销售行为进行严格限制，预计开发商后期拿证难度将进一步提高。本月市区成交5幅商住用地，主城区成交土地回购安置型商品住房比例高达80%-90%，外围马尾、长乐土地市场持续火热，溢价率均超50%，且均进入竞配建环节，但在限价背景下房企拿地较为理性，实际可售楼面价贴近周边早期成交地块。
后市预判：
供应：预计5月市场供应或有所放缓。
成交：成交保持低位。
房价：在“限价限签”背景下，房价难有大起大落，持续中高位运行是大概率事件。
热点区域/板块：五四北、奥体板块短周期内仍将保持较大热度，另外与旧城改造的整体大环境一致，连潘、义井等片区将成为市区改善型置业的热点；高房价下带来的大量刚需外溢，将进一步提升周边低价刚需板块的热度，如南屿、南通。
武汉吴洋
楼市现状：
5月，武汉市场供应量达到年内供应峰值，前4月大量潜在供应积压逐渐开始释放，成交持续上行，整体去化周期仍处于低位，不足3个月。共32次开盘，日光17频次，整体首日去化率90%，较上月小幅下滑，且多区域出现分化，日光项目主要为均价18000元/㎡以下的刚需刚改项目。土地市场供应住宅用地10宗，多位于远郊区域并以新洲和黄陂为主；成交4宗，龙湖首次在武汉一级市场获地。政策方面依然为人才新政的补充。
后市预判：
供应：6月份，武汉市的推盘量将会继续走高，预计供应量将会达到280万方左右。 成交：交预计仍将随供应水平同步变化，现在有逐渐回升趋势。
房价：整体来看，绝大多数项目房价难上涨。但个别企业存在依靠特殊操作得以备案价上涨可能，部分政府引导投资低价值区域备案价管控强度相对较松。
热点区域/板块：三环内刚需客户置业热门板块如白沙洲、四新、青山依然保持较高热度，三环外光谷新中心、文化大道、盘龙城片区仍旧是关注焦点。
长沙王新科
楼市现状：
5月，长沙楼市供应同环比大涨创历史新高，成交回落，供求矛盾持续。共21个项目开盘，平均去化率91%。万科、北辰等重点房企认筹率远高于房源套数，开盘当天即售罄。部分项目由于前期认筹客户不足，且产品面积偏大，不符合当前市场需求，以及项目位置靠近高架桥，易受噪音影响，去化偏低。土拍市场供应下滑，主要以工业用地为主，共计供应11宗地块，其中3宗双限地，新增地块呈外扩趋势。成交方面仍维持高位，多宗双限地块溢价成交，楼板价及溢价率双双止跌回升，开发商对土地渴求度大，六区拿地难度升高。另外受当前市场供需失衡影响，一些楼盘摇号中签率较低，许多“伪刚需”的存在，导致购房者反映极其强烈，维权行动频发。
后市预判：
供应：6月长沙楼市有望迎来一波供应小高潮，预计上市项目将超过50个。
成交：随着供应的增加，后期成交将回升。
房价：未来市场成交价格有望实现小幅增长。
热点区域/板块：西城片区城市设计方案涉及区域。
郑州赵爽
楼市现状：
5月，郑州商品住宅供应环比小幅增加，同比仍不及去年同期水平，成交回暖去化周期缩短1.2个月。新开盘项目数量依然较多，整体去化水平较好，其中三房户型的去化占比本月总去化的85%。企业无明显调价意愿，5月案场到访量方面较上月有下降，月度平均单盘到访量140组客户，环比下降7%。土地市场预计6月份主城区将有7宗土地（5宗住宅，2宗商业）竞拍，均为城改用地。
成都闫涛
楼市现状：
成都5.15调控政策升级，商品住宅供应增加，受政策制约购房者锐减致成交量下滑，但售楼部到访量依旧保持高热度，新开盘项目去化率全部达100%。价格方面5月新开批次较前期价格有所上涨，企业多以提高精装标准来暗中提升价格。土地市场总体表现为量价齐跌，底价成交的地块激增，遇冷的主要表现为远郊商业用地，而商住用地依旧保持较高的热度。由于土地市场供需逐渐平衡，且竞拍门槛较高，开发商拿地更加谨慎。
后市预判：
供应：预计6月房地产市场供应增加。
成交：成交亦受供应影响，而由于公寓并未纳入限购范畴，一部分住宅投资需求将外溢到公寓市场。
房价：在四限政策调控下，新房和二手房价倒挂，购房者更加倾向于参与摇号抢购新房。
热点区域/板块：热点区域由主城向近郊再向远郊逐步扩大。
重庆王伟
楼市现状：
5月多盘集中放量，新项目逐渐面市，供应明显上涨；随着开发商推盘力度的加大，各区均回暖明显，北区蝉联榜首。新开盘项目数量较多，当天即售罄，价格处上升通道，市面上无一万以下房源。受政策调控，以及开盘加推项目的增多，房企调价意愿不强烈，但不排除后续限购的可能性。5月土拍市场供应力度加大，17宗商住类用地集中供应，11宗地块成交，13家房企再新增土储，整体热度上涨。
后市预判：
供应：6月供应持续加大，预计130个项目开盘，改善持续发力，从区域来看主要集中在渝北、巴南区域。
成交：6月随着下一波供应小高潮的到来，市场热度将继续上涨。
房价：核心区改善房源持续备案，助推均价再创新高。
热点区域/板块：悦来、礼嘉、中央公园板块成交表现强劲，南区茶园、龙洲湾板块，随着房企的不断拿地布局，加之区域规划利好，市场热度不减。
昆明王伟
楼市现状：
5月,昆明楼市供需两旺，同环比双双大增，新入市16个项目开盘即售罄。本月由于楼市限购政策的不明朗大部分房企抓紧集中开盘和加推，且外地客户较多，住宅市场热度持续高涨。新项目和在售加推项目价格均成上扬趋势，项目价格均在12300-29000元/㎡之间,大大高于市场均价水平。土地市场新增供应12宗，成交商住类用地8宗，其中7宗底价成交，1宗溢价成交，房企纷纷在北市区拿地，区域价值受到认可，竞争加剧。
后市预判：
供应：6月新开盘或加推项目会逐渐增加，市场放量大幅攀升。
成交：6月市场成交量将不会低于5月，市场成交量将逐渐持续攀高。
房价：近期市场均价将会稳中有升。
热点区域/板块：目前的发展中心主要集中在2、3环及3环外，南、北市区和呈贡区受到房企的重点关注，晋宁区和安宁市也随之受到企业的关注。
南宁吴宁
楼市现状：
恰逢五一节点以及“房博会”，房企继续加大推货力度，5月住宅供应创2018年新高。随着供应端持续放量，成交量也达到较高水平，本月再次突破百万方。开盘推新项目多达14个，其中4个新盘首开，整体去化表现良好，绝大部分去化率达80%以上。土地市场热度依旧，供应集中放量，新增14幅住宅用地，成交2幅住宅用地，美的、中梁携手双双进军邕城。整体来看尽管现阶段的银行贷款政策吃紧，房贷利率上浮，加上精装、外收等因素，购房门槛提高，但南宁市场依然需求旺盛。
后市预判：
供应：预计整个二季度将不断有更多新项目入市，供应量将保持较高水平。
成交：预计二季度市场维持火热状态的可能性较大。
房价：预计后期房价走势仍是以“稳”为主，维持在11000元/㎡左右。
热点区域/板块：西乡塘区和龙岗板块。
西安朱郁
楼市现状：
5月，西安供应,成交全部高位运行，市场供求矛盾显现。新开盘项目数量较多，共计55个，平均开盘去化率超9成，去化率达100%的项目有45个，推盘较多的房企有万科、绿地、中海、阳光城等。需求结构上由于政策的向导，特别是落户政策的出台致客户需求已从刚改向改善上靠拢。土地市场本月供应16宗成交4宗，其中西咸新区受政策扶持、产业利好、人口涌入等叠加利好因素，火热度更高。
后市预判：
供应：预计 6 月份供应速度有所加快。
成交：预计 6 月份市场成交或有所上升。
房价：由于限价政策影响，短期内西安房价整体稳中渐涨。
兰州滕建华
楼市现状：
5月，兰州商品住宅市场供应量有所增加，但从成交来看今年5月同环比均有下浮，整体市场依然供不应求。政策上公积金新政正式实施，对部分房企进行专项整治，进一步规范房地产市场秩序。土地市场新增出让土地34宗，成交土地18宗，品牌开发商在主城区的“拿地热”依然不减，地王频现，高地价使得单价、总价节节攀升，品牌开发商在兰州的产品战略有从刚需市场转战改善市场的趋势。
后市预判：
供应：供应量有所增加。
成交：6月整体市场仍保持延续性及稳定性，个别楼盘如万科城等低单价、低总价利好条件仍将掀起刚需市场的热潮。
房价：交价格将维持小幅波动，平稳运行的态势。
热点区域：七里河区小西湖西站板块、三滩板块、彭家坪板块；安宁区盐池板块、安宁中心板块；城关区城关中心板块、黄河北板块、青白石板块。
转自：克而瑞地产研究
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